Guida pratica per chi vende

Il venditore ha l’obbligo di denunciare in questura (entro 48 ore) l’avvenuta vendita dell’immobile in apposito modulo. Per omessa denuncia è prevista una sanzione amministrativa da € 103,30 a € 1.550,00.

Costruttore/Venditore
Nel contratto preliminare di compravendita di un immobile è meglio prevedere clausole che prevedano penalità giornaliere per ritardata consegna per evitare grosso risarcimento danno.
Modifiche richieste dall’acquirente in corso d’opera sull’immobile è bene farle per iscritto con preventivo e prezzo definito e farlo accettare con data e modalità di pagamento.
Modifiche non concordate al momento del preliminare il venditore può rifiutare l’esecuzione.
Allegare e consegnare al preliminare di compravendita nonché farsi firmare capitolato lavori e descrizione tecnica delle opere, prospetto, concessione edilizia e sue varianti, regolamento di condominio e consorzio (qualora non fossero pronti, si riserva di redigerli in seguito, sottoscrivendoli nel preliminare di compravendita).
Nel preliminare è importante inserire la clausola per la quale l’acquirente si o non si obbliga a rimborsare al venditore i contributi per gli allacciamenti ai pubblici servizi. E’ consuetudine che gli allacciamenti ai servizi sia tutto compreso infatti si presume l’utilizzazione dell’immobile al suo uso che costituiscono condizioni per l’abitabilità. Diversamente sono le utenze private i cui costi sono a carico degli utenti.
Nel caso si venda un’immobile in corso di costruzione il contratto preliminare può essere trascritto. Per essere trascritto deve indicare la superficie utile dell’immobile nonché le quote di diritto spettante all’acquirente espressa in millesimi.
Quando la costruzione dell’edificio è ultimata gli effetti si riproducono ante un notaio scelto dalla parte acquirente. Un eventuale differenza di superficie non produce effetto se entro un ventesimo rispetto a quello indicato nel contratto preliminare.
Un tipo di garanzia di buon fine della compravendita da rilasciare all’acquirente può essere costituita da una fideiussione bancaria.

Opzione di acquisto
Con tale contratto il venditore concede a chi è interessato il diritto di acquistare un immobile entro un determinato termine a un determinato prezzo a una determinata modalità di pagamento.
Si tenga presente che il corrispettivo o deposito lasciato al momento della firma dell’opzione di acquisto non costituisce caparra.

Caparra o acconto prezzo
Nel contratto preliminare di compravendita si consiglia di utilizzare la caparra “confirmatoria” che lascia libere le parti di rinunciare alla vendita o all’acquisto perdendo la caparra (acquirente) o restituendo il doppio della caparra (venditore). Mentre “l’acconto prezzo” le parti si obbligano a pagare l’intero prezzo e a vendere l’immobile.

Quando si vende un immobile occupato da un inquilino e quest’ultimo si rifiuta di andare via e c’è l’impegno del venditore nel preliminare “….libero da persone e cose….” l’acquirente può chiedere la rescissione del preliminare di compravendita e la restituzione della caparra raddoppiata. In contratto di questo genere la libertà dell’immobile da persone e cose è da ritenersi clausola essenziale. L’inquilino può pretendere la “buon’uscita” per liberare l’immobile questo ricadrebbe sul venditore salvo patti diversi sottoscritti nel preliminare.

Il venditore deve consegnare, alla sottoscrizione del preliminare di compravendita, regolamento condominiale, consortile e quant’altro si alleghi all’atto ufficiale di vendita, per poterli accettare e dichiarare di ben conoscere.

Il venditore ha obbligo di consegnare: atto di provenienza o qualsiasi altro titolo di proprietà che attesti la legittimità del bene; concessione edilizia e abitabilità, planimetria catastale, certificazione catastale con rendimento catastale; ricevute pagamento ultimo anno ICI, nettezza urbana, acqua, gas, enel, telefono, condominio e consorzio nonché Regolamento condominiale e consortile (se fosse all’interno di un condominio e consorzio), cedola mutuo (ultimo rateo) qualora l’acquirente si accolli il mutuo residuo alle condizioni dell’istituto erogante nonché copia del contratto di mutuo che si è stipulato; se il mutuo non interessa dobbiamo fornire ricevuta dell’avvenuto pagamento, dichiarazione liberatoria della banca, consenso alla cancellazione d’ipoteca, copertura assicurativa (se esiste); Se il venditore è una società: certificato camerale.

Tasse e spese per l’acquisto della casa, a carico dell’acquirente se vende un privato
L’acquisto è soggetto a imposta di registro del 7% oltre il 2% imposta ipotecaria e 1% imposta catastale, pari al 10% sul valore dichiarato in atto.
Si tenga presente che se l’acquisto è prima casa l’imposta di registro è del 3% sul valore dichiarato oltre imposta catastale ed ipotecaria in misura fissa di € 129,11 cadauna.
Se l’immobile verrà rivenduta entro 5 anni (salvo l’acquisto di un’altra abitazione entro un anno) il fisco recupererà la differenza delle imposte ordinarie di cui al periodo precedente con sopratassa  (approfondisci questo argomento).