Guida pratica per chi affitta

Locazione contratto previsto dagli artt. 1571 c.c. e segg.

Contratto previsto dagli artt. 1571 c.c. e segg. col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile, per un dato tempo verso un corrispettivo. Le obbligazioni principali del locatore consistono nel consegnare la cosa e mantenerla in buon uso e nel garantirne il pacifico godimento durante la locazione. Il locatore deve altresì eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Le obbligazioni principali del conduttore consistono nel a) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto e per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze; b) dare il corrispettivo (canone) nei termini convenuti; c) restituire la cosa al locatore nello stesso stato in cui l’ha ricevuta. Il regime delle locazioni di immobili urbani è disciplinato dalla L. 27.7.78 n. 392 e successive modifiche e/o integrazioni quali la L. 9.12.98 n. 431 ove vengono stabiliti i principi legali ai quali i contratti devono uniformarsi.

Locazioni di immobili urbani ad uso abitativo
- Prima di firmare un contratto di locazione è importante leggere attentamente le clausole; talvolta vengono inserite ma “nulle” quali: clausole di scioglimento del contratto in caso di alienazione del bene locato. Tale clausole è nulla lo prevede art. 7 legge 392 del 27.7.1978.
- Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico di entrambi (conduttore e locatore) in parti uguali.
- Sono a totale carico del conduttore le spese relative alla manutenzione ordinaria, fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, pulizie, comunque tutto quello che sono servizi comuni nonché servizio di portineria nella misura del 90%. Il tutto salvo patti contratti.

Art. 10 Partecipazione del conduttore all’Assemblea dei Condomini. Il conduttore può partecipare alle riunioni condominiali con diritto di voto solo per le delibere dell’assemblea e relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d’aria.

Art. 11 (Deposito cauzionale) – Il deposito cauzionale non può essere superiore a 3 mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

Art. 27 (Durata della locazione) la durata della locazione e sub-locazione di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se essi sono adibiti ad una delle attività sotto indicate:
1) industriali, commerciali ed artigianali;
2) di interesse turistico comprese quelle di cui all’art. 2 della legge 12.3.68 n. 326.

La durata della locazione non può essere inferiore a 9 anni se l’immobile, anche se ammobiliato è adibito ad attività alberghiere.

E’ stato esteso anche a taluni affitti di azienda: legge 5 aprile 1985 n. 118 art. 1 comma 9 septies e 9 octies:
comma 9 – septies – si ha locazione di immobile e non affitto di azienda, in tutti i casi in cui l’attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore.
Comma 9 – octies – la norma di cui al precedente comma si applica comunque a tutti i rapporti di locazione alberghiera in atto all’entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto (9.4.85)

Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.

La locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo allo stesso conduttore, che gliene abbia fatto richiesta con lettere raccomandata prima della scadenza del contratto.
L’obbligo del locatore ha la durata di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.

E’ in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento del contratto dandone avviso al locatore, mediante lettere raccomandata almeno sei mesi prima della rata in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.