Valutare un immobile significa determinare un valore o prezzo di vendita di un bene immobiliare. La procedura seguita, in genere, per determinare un probabile valore di mercato è: un’accurata ricerca di mercato la quale ti porta a conoscere il prezzo degli immobili in quel luogo e in quella zona.
La ricerca segue queste voci guida:

Verifiche urbanistiche, edilizie, catastali e ipotecarie.
L’ Agenzia immobiliare deve farsi consegnare copia del titolo di proprietà dell’immobile oggetto di vendita, le sarà utile per verificare se la persona che firma il conferimento a vendere abbia il titolo per farlo. Bisogna prestare attenzione, quando il bene è intestato ad una società, che la persona che sta conferendo l’incarico ne abbia il titolo a norma di legge, evitando così problemi al momento della stipula dell’atto notarile.
- Fondamentale, l’Agente immobiliare deve verificare e controllare la regolarità sotto il profilo urbanistico ed edilizio dell’immobile oggetto di vendita. Qualora il venditore dovesse alienare un immobile totalmente o parzialmente abusivo, nonostante la stipula dell’atto notarile e la trascrizione dell’atto ne consegue la “nullità” dell’atto stesso. E’ evidente che il danno recato all’acquirente si ritorce sul venditore per la mancata acquisizione giuridica della proprietà.
L’attenzione deve essere comunque data dall’Agente immobiliare anche quando il bene in vendita è un terreno, verificando la destinazione urbanistica dell’aerea presso gli uffici di Edilizia Privata del Comune. Per non far nascere contestazione sulla valutazione del bene è importante allegare sia al conferimento di vendita sia al preliminare di compravendita copia del certificato di destinazione urbanistica rilasciata dal Comune.
- I fabbricati sono individuati al Nuovo Catasto Edilizio Urbano di ogni Comune. Le unità immobiliari sono identificate catastalmente attraverso la categoria, classe catastale, numero foglio , particella e subalterno, nonché la consistenza e la rendita.
I terreni, agrari o edificabili o a destinazione diversa sono identificati al Catasto Terreni del Comune; sono identificati come: nr. Foglio, nr. di particella, qualità, superficie e reddito domenicale e agrario. Al momento della stipula dell’atto notarile, sappiamo che il Notaio effettuerà le visure ipotecarie, tecniche e catastali. Per maggiore sicurezza l’Agente immobiliare dovrebbe effettuare una visura ipotecaria presso la Conservatoria Registri immobiliari dove ha sede il bene in vendita, ancor prima della stipula del preliminare di compravendita, nonchè quelle catastali e tecniche.

L’ ubicazione dell’immobile.
Le abitazioni realizzate sul mare o meglio immobili che con il loro giardino o pertinenze confinano col mare; aree destinate dagli strumenti urbanistici come Ville unifamiliari con parco privato; oppure immobili ubicati in centro con interesse storico, sono immobili che oggi per vari motivi sono considerati immobili in posizione irripetibile. Non esiste per tali immobili un valore di mercato, il prezzo di vendita lo determina chi lo possiede.
I Real-estate americani hanno un detto: “ ci sono tre cose che determinano il valore di un immobile: location, location e location.”

Tipologia dell’ immobile.
Non ci sono dubbi che l’immobile unifamiliare, escluse le zone agricole, hanno un valore di mercato nettamente superiore ad altre tipologie di immobile. Se parliamo dell’attico in centro storico con superfici superiori a 150/200 mq (escluse le pertinenze) con ascensore privato, scale con pareti rivestite di materiale di pregio, piscina, c’è da discutere e riflettere rispetto alla Villa unifamiliare.

Tipo di costruzione (finiture) ed impianti.
Ci sono immobili costruiti a “regola d’arte” e con tutti confort, alti costruiti con lo stretto necessario per avere un tetto in testa. Il professionista deve saper valutare, che dopo l’ubicazione e la tipologia ci sono i particolari costruttori, le finiture, lo stato di manutenzione e l’affidabilità della struttura dell’edificio. Da non sottovalutare che fanno parte dell’immobile le componenti elettriche ed elettroniche, impianti idrici ed idraulici, condizionamento e riscaldamento, allarme, ecc., elementi importanti per determinare il valore di vendita del bene immobiliare.

Vetusta dell’immobile.
Gli anni, l’età non si ferma per nessuno neanche per gli immobili. Ci sono immobili realizzati da diversi secoli che da un punto di vista di affidabilità della struttura dell’edificio sono quasi sempre garantite; mentre per le comodità (mancanza di ascensore), confort, bisogna intervenire. Quasi sempre questi tipi di immobili sono di interesse storico, il professionistica deve dare particolare attenzione nella valutazione del bene oggetto di vendita, per il costo di ristrutturazione e per le autorizzazioni che bisogna ottenere dagli organi competenti (di solito sono lunghi). Mentre per tutti gli altri immobili si somma il costo della ristrutturazione e “parte” della ricostruzione.

Superfici reali e commerciali
1 - Appartamento o villa ad uso civile abitazione
· Superficie reale: superficie abitativa 100% al lordo di muri perimetrali e il 50% dei muri in confine con altre unità.
· Superficie commerciale: superficie effettiva con i muri perimetrali oltre il 50 % dei muri in confine con le altre unità.
2 – Poggioli, terrazze, patii
· Superficie reale: la superficie va misurata fino all’esterno del parapetto; per i patii bordo pavimentazione sino ai pilastri.
· Superficie commerciale: un terzo della superficie effettiva.
3 – Logge e zone coperte di attici
· Superficie reale: superficie fino all’esterno del parapetto. Gli attici con terrazze parzialmente coperte la superficie va misurata al limite del parapetto.
· Superficie commerciale: 50% della superficie effettiva.
4 – Cantina, soffitta e soppalco non superiore a 2 mt. di altezza.
· Superficie reale: superficie al lordo di muri perimetrali e metà dei muri in confine con altre unità.
· Superficie commerciale: 50% della superficie effettiva per le cantine e soffitte; mentre per il soppalco 60 % delle superfici effettive.
5 – Posti auto
· Superficie reale: 100% superficie dell’ingombro al lordo dei muri perimetrali.
· Superficie commerciale: 50% della superficie effettiva.
6 – Autorimesse
· Superficie reale: 100 della superficie al lordo di muri perimetrali e metà dei muri in confine con altre unità.
· Superficie commerciale: 60% della superficie effettiva.
7 – Vani scala
· Superficie reale: 100 della superficie del piano compreso il vano ascensore e 50% dei muri in confine con altre unità.
· Superficie commerciale: superficie effettiva divisa per il numero di appartamenti che sono serviti dal vano scale.
8 – Giardino privato.
· Superficie reale: quello effettivo.
· Superficie commerciale: superficie non superiore a 300 mq. 7% della superficie effettiva; da 300 mq. 1000 mq. 5% della superficie effettiva; oltre a 1000 mq. 2% della superficie effettiva.

Aree comuni.
E’ estremamente necessario aggiungere al valore dell’immobile gli spazi comuni quali giardini, accessi carrai e pedonali, locali condominiali adibiti ad uso di portineria/custode, piscina, locali tecnologici, ecc.

Casa domotica, più comunemente chiamata casa intelligente.
Controllare la propria casa anche quando non sei in casa; in tempo reale al telefonino ti viene segnalato allarme o guasto. Puoi gestire dai “Carabi” la tua casa dal riscaldamento e condizionamento, scegliendo la temperatura ideale per ogni stanza, l’innaffiatura del giardino, gli elettrodomestici, dalla musica al silenzio più completo.
Tutto questo è la casa intelligente, siamo ancora ai primi passi per la scelta di questo tipo di casa. Oggi non è facile dare una valutazione a questo tipo di immobile.